Immobilienbewertung - Was ist Ihre Immobilie wert?

Eine Immobilienbewertung ist wichtig, wenn Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie erfahren möchten. Dies kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein:

• Verkauf oder Kauf einer Immobilie
  Als Verkäufer ist es entscheidend, den genauen Wert Ihrer Immobilie zu kennen, um Vermögensschäden zu vermeiden. Ein Wertgutachten bietet Ihnen eine fundierte Rechtfertigung für den angesetzten Preis, was den Verkaufsprozess in der Regel beschleunigt. So können Sie Verluste durch einen zu niedrigen Verkaufspreis verhindern und gleichzeitig potenzielle Käufer nicht durch eine überhöhte Preisforderung abschrecken.

• Finanzierung
  Banken und Kreditinstitute verlangen oft eine Bewertung zur Absicherung von Hypotheken. Eine präzise Immobilienbewertung gibt dem Kreditgeber Sicherheit und kann Ihnen helfen, bessere Konditionen zu verhandeln. Sie ist entscheidend, um die Beleihungsgrenze festzulegen und das maximale Finanzierungspotenzial Ihrer Immobilie auszuschöpfen. Zusätzlich zeigt eine Bewertung, ob sich kostenintensive Veränderungen rentieren, bevor Sie diese in Angriff nehmen.

• Erbschaft oder Schenkung
  Bestimmen Sie den Wert für steuerliche und rechtliche Zwecke. Ein Wertgutachten kann Ihnen dabei helfen, die Erbschafts- oder Schenkungssteuer korrekt zu berechnen und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

• Versicherung
  Vergewissern Sie sich, dass Ihre Immobilie angemessen versichert ist. Eine präzise Bewertung hilft Ihnen, den angemessenen Versicherungsschutz für Ihre Immobilie zu ermitteln und im Schadensfall eine reibungslose Abwicklung mit der Versicherungsgesellschaft zu gewährleisten.

Der Wert einer Immobilie wird gemäß der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) anhand drei verschiedener Verfahren ermittelt:

• Vergleichswertverfahren
  Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Prinzip, den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in derselben Region zu ermitteln. Es eignet sich insbesondere für die Wertermittlung von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, da hier eine ausreichende Anzahl vergleichbarer Transaktionen vorhanden ist.

• Ertragswertverfahren
  Das Ertragswertverfahren findet hauptsächlich bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien Anwendung. Es fokussiert sich auf die zukünftigen Erträge, die die Immobilie generieren kann. Das Verfahren stellt sicher, dass der Wert der Immobilie ihre Fähigkeit zur Generierung von Einnahmen widerspiegelt.

• Sachwertverfahren
  Das Sachwertverfahren bewertet die Immobilie auf Basis des Bodenrichtwertes, der Herstellungskosten für das Gebäude sowie der Herstellungskosten der Außenanlagen. Es findet insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern Anwendung.

Der Wert Ihrer Immobilie wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst, die in ihrer Kombination eine präzise Einschätzung ermöglichen. Dazu zählen insbesondere:

Lage
Die geografische Lage, die Infrastruktur und die Nachbarschaft sind entscheidende Faktoren für den Immobilienwert. Eine zentrale Lage in einer Stadt oder in einem begehrten Wohngebiet erhöht den Wert deutlich. Immobilien werden bezüglich ihrer Lage in drei Kategorien eingeteilt: A-Lage, B-Lage und C-Lage. Bei der Bewertung der Lage werden sowohl die Mikro- als auch die Makrolage berücksichtigt. Die Makrolage beschreibt die globale Einordnung einer Immobilie und umfasst die Region oder Stadt, in der sich die Immobilie befindet. Dabei spielt auch oft das Image eines Stadtteils eine große Rolle. Die Mikrolage ist die regionale Bewertung einer Immobilienlage und bezieht sich auf die unmittelbare Umgebung, einschließlich Aspekten wie Nachbarschaft und Nähe zu Hauptverkehrsstraßen.

Ausstattung, Größe und Aufteilung
Die Bewertung einer Immobilie wird maßgeblich von der Wohnfläche, der Anzahl der Zimmer und dem Grundriss beeinflusst. Eine durchdachte, moderne und funktionale Aufteilung sowie großzügige Raumverhältnisse können den Wert einer Immobilie positiv beeinflussen. Hochwertige und gepflegte Ausstattungen wie renovierte Bäder, moderne Küchen oder energieeffiziente Maßnahmen wie eine gute Wärmedämmung tragen ebenfalls zur Wertsteigerung bei.

Baujahr und Zustand der Immobilie
Das Alter und der bauliche Zustand einer Immobilie haben einen erheblichen Einfluss auf ihren Verkehrswert. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes aufgrund seines Alters führt in der Regel zu einer Wertminderung. Durch gezielte Modernisierungsmaßnahmen kann die Gesamtnutzungsdauer verlängert werden, wodurch altersbedingte Wertminderungen reduziert werden können. Neubauten oder kürzlich modernisierte Objekte werden in der Regel höher bewertet, da sie den aktuellen Standards entsprechen und weniger Renovierungsbedarf haben.

Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt all diese Faktoren, um den genauen Marktwert Ihrer Immobilie zu ermitteln und Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.

Die Bau- und Immobilienpreise in Deutschland sind seit 2010 erheblich angestiegen. Die steigende Nachfrage aufgrund einer wachsenden Bevölkerung, das begrenzte Immobilienangebot und die anhaltend niedrigen Zinsen trugen alle zu diesem Preisanstieg bei. Der Preisindex für selbst genutztes Wohneigentum ist im Zeitraum von 2010 bis 2021 um rund 47 % gestiegen. Zu Beginn des Jahres 2023 erreichten die Preise für Immobilien einen Tiefpunkt, um dann wieder moderat zu steigen. Gegenwärtig sinken die Preise wieder und streben einen weiteren Tiefpunkt an. Diese Entwicklungen zeigen, dass der Immobilienmarkt sehr dynamisch ist und bei Kaufentscheidungen berücksichtigt werden sollten.

Vereinbaren Sie noch heute einen persönlichen Beratungstermin. Als DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertungen von Einfamilien- und Zweifamilienhäusern sowie als Energie-Effizienz-Experte steht Ihnen unser Ansprechpartner Marc Buntrock gerne zur Verfügung. Wir freuen uns darauf, Ihnen weiterzuhelfen und den wahren Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln.